Helsingin Sanomien uudessa Visio lehdessä oli mielenkiintoinen artikkeli siitä mihin työelämä on menossa ja minkälaisia toimitilat tulevat olemaan pandemian jälkeen. Kiinteistömarkkina kun koostuu kuitenkin pääosin olemassa olevista toimitiloista missä tyhjät toimitilat ovat tällä hetkellä iso ongelma kiinteistöjen omistajille. Samalla kun vuokralaisilla on muuttuneiden tarpeiden kanssa vaikeuksia
löytää heille sopivia toimitiloja.
Iso kysymys on mitä toimitiloja vuokrataan nyt 2021? Meillä on tähän vastauksia sillä olemme usein mukana, kun uusia vuokrasopimuksia nyt solmitaan ja sitä kautta tiedämme, että mille on
tällä hetkellä kysyntää.
Avainasia on, että kysyntä ja tarjonta ovat selkeässä muutoksessa, kun aiemmin trendikkään avokonttoritoimistotilan sijasta kysyntää onkin enemmän koppimaiselle toimistotilalle. Liiketilapuolella taas erikoiskauppa on hätää kärsimässä. Samaan aikaan uskaliaimmat ravintolayrittäjät ja muut
palveluyrittäjät kuitenkin himoitsevat näitä liikepaikkoja itselleen, koska he uskovat tulevaan ja näkevät että nyt on se paikka milloin hyvät liiketilat on poikkeuksellisesti saatavilla.
Kiinteistön omistajana ja kehittäjänä sinun pitäisikin olla valmiina tarttumaan näihin tilaisuuksiin, jotta saat omat tilasi tuottamaan myös jatkossa.
Tärkein asia mikä tulee ymmärtää on se minkälaiseksi elämä on muodostumassa pandemian jälkeen. Toimistotilojen osalta Suomen Yrittäjät teki kyselyn, jonka mukaan 70% työntekijöistä haluaa jatkossa tehdä etätöitä. McKinsleyn tutkimuksen mukaan taas työn tuottavuus kuitenkin laskee jos etätyöpäiviä yli neljä päivää viikossa. Joten näistä voisi helposti ajatella, että kysyntää on tiloille mihin tullaan tekemään asioita, jotka vaativat yhdessä oloa. Samoin jos kodin etätyöpiste on hälyinen tai kaipaa muuten paikkaa missä voi keskittyä niin tämä on tarve mihin toimitilojen tulee vastata.
Toimistotilojen osalta kysyntää tuntuukin olevan tiloille mitkä vastaavat näihin tarpeisiin. Käytännössä tämä tarkoittaa hyviä neuvottelutiloja ja sosiaalitiloja missä viettää aikaa työkavereiden kanssa päivinä, jolloin etäkonttorilta saavutaan jakamaan ajatuksia muiden kanssa. Samoin sen sijaan, että tarjottaisiin hälyistä ja pandemialle altistavaa avokonttoria niin tarve on enemmänkin tiloille missä voidaan keskittyä tuottavaan työhön. Esimerkiksi meillä tämä on näkynyt siinä, että entisten avokonttorien tilalle on syntynyt toimistokoppeja höystettynä ikkunaseinillä mitkä tuovat samaan aikaan tunteen siitä että on oma tila missä ollaan rauhassa. Samaan aikaan ollaan kuitenkin yhdessä eikä sulkeuduta omiin toimistokoppeihin missä työkaveria ei näy kuin kahviautomaatilla.
Varasto- ja logistiikkakiinteistöjen osalta verkkokauppa on ollut myös vahvasti nousussa koko viime vuoden. Samoin varastointitarve ylipäätänsäkin kun ajatus JIT (Just In Time) tuotannosta otti kolauksen tavaravirtojen hyytyessä. Mikä on synnyttänyt tarvetta pitää tuotteita varastossa niin, että toiminta ei hyydy sen takia, että tavara ei liikukkaan jollain viikolla. Näissäkin kuitenkaan mikä tahansa peltihalli ei kelpaa nykyvuokralaisille vaan haetaan siistejä, toimivia ja energiatehokkaita tiloja. Meillä tämä on näkynyt kasvavana tarpeena uudistaa olemassa olevia varastorakennuksia niin ulkoasultaan kuin sisälläkin, jotta tilat vastaavat
Liiketiloissa on myös muutos käynnissä, kuten aiemmin sanoin niin erikoiskauppa on ottanut koko koronavuoden osumaa ja monissa liiketiloissa on laitettu lappu ovelle viimeistä kertaa. Samaan aikaan kuitenkin etenkin hyviin liiketiloihin on myös tunkua. Liiketilojen osalta tämä tarkoittaa kuitenkin usein muutoksia sillä uudet tulijat ovat erilaisia toimijoita kuin lähtijät. Myymälöitä muutetaan uusille palveluille sopiviksi ja ravintolat muuttuvat uusiksi ravintoloiksi tai kenties johonkin ihan muuhun toimintaan.
Pandemian aiheuttama nopea muutos on aiheuttanut sen, että kysyntä ja tarjonta eivät olemassa olevien tilojen osalta kohtaa. Samaan aikaan kiinteistön omistajilla on tiloja, jotka eivät mene vuokralle, mutta taas vuokralaiset mitä on tarjolla kaipaavat erilaisia tiloja mitä nyt on tarjolla.
Tämän ongelman ratkaisussa piilee ratkaisu myös nykyiseen ongelmaan toimitilojen kohdalla eli miten saada tyhjät tilat taas tuottamaan? Käytännössä tämä tarkoittaa usein sitä, että kiinteistön omistajan on lähdettävä rohkeasti muokkaamaan olemassa olevia kiinteistöjään vastaamaan muuttunutta kysyntää.
Viime vuonna tehdyistä projekteistamme ja tämän vuoden projekteistammekin päätellen rohkeimmat kiinteistön omistajat ovatkin jo lähteneet tähän ja saaneet tyhjillään olleita tilojaan vuokralle ja vuokralaiset taas tarpeitaan vastaavia toimitiloja. Tarkemmin voit tutustua sivuillamme projekteihin mitä olemme tehneet lähiaikoina, joista näet ajatuksia siitä minkälaiset tilat ovat ainakin menneet vuokralle.
Kiinteistön omistajan kannalta helpoin ratkaisu on ottaa aktiivisen odotuksen taktiikka ja odotella sellaisen vuokralaiskandidaatin saapumista paikalle, jolle tilat kelpaavat nykyisellään. Odottaminen saattaa kuitenkin käydä kalliiksi ja pitkäksi.
Järkevämpää on usein lähteä rohkealle hyökkäyslinjalle ja olla valmiina tekemään muutoksia tiloihin niin, että ne saadaan vastaamaan nykykysyntää. Usein muutoksella saadaan myös luotua tuottoa sekä itse muutoksella että myös sillä, että tyhjä tila muuttuu vuokratuksi.
Helpoin esimerkki lienee perinteinen kehäteiden varrella oleva jo aikansa elänyt toimistokompleksi, joka on vuokratasoltaan heikko ja vuokrattavuudeltaan vaikea. Sijoittamalla sisätilojen remontointiin esimerkiksi 300 – 500€/m2 saadaan sisätilat tuotua nykyaikaan. Esimerkiksi tekemällä lasiseinäisiä toimistohuoneita, siistejä aulatiloja ja trendikkäitä neukkareita. Tällöin vuokrataso on usein selkeästi parempi ja vuokrattavuus on huomattavasti helpompi, kun tilat kuitenkin itsessään ovat usein hyvillä paikoilla ja vuokrataso pysyy silti houkuttelevana verrattuna täysin uusiin toimitiloihin. Tällöin kuukausittainen vuokratappio muuttuukin vuokratuloksi ja kiinteistösijoittajan Excel näyttää huomattavasti vihreämmältä kun naapurikiinteistön aktiivisella odottelijalla.
Välttämättä ihan suin päin ei ole järkevää lähteä tekemään muutoksia. Usein on järkevintä tavoitella tilannetta, jossa tiloihin on tarjolla vuokralaiskandidaatti, jonka kanssa yhdessä suunnitellen tiloista saadaan vuokralaisen tarpeita vastaavat ja sitä kautta vuokrasopimus syntymään.
Vuokranantajalle saadaan taattu tuotto remontista tekemällä vuokralaisen kanssa sopimus, jossa remonttiin sidotut kustannukset on huomioitu vuokrahinnassa. Tämän lisäksi voidaan määritellä, että aikaisin
irtisanomisaika sopimukselle on 3 – 5 vuoden päästä riippuen remontin laajuudesta.
Tilanteissa, joissa tilaa on vaikea hahmottaa remontoituna ja tiedetään, millaiseen tarkoitukseen tiloja mahdollisesti tullaan vuokraamaan, voi olla järkevää tehdä muutoksia jo ennen sopivien vuokralaiskandidaattien löytymistä. Tällöin kannattaa miettiä sitä mihin yritykset ovat muuttumassa. Käytännössä suuryritysten määrä on vakiintunut kun taas pk-sektorille syntyy valtaosa työpaikoista. Nämä pienemmät yritykset kaipaavat pienempiä toimitiloja, jolloin usein sopiva toimitilan koko on noin 20 – 200m2 .
Tämä vaatii kuitenkin isompaa rohkeutta, mutta kohdekohtaisesti se voi olla järkevääkin, kun isompi remonttikokonaisuus on edullisempi teettää kuin kasa pienempiä muutostöitä ja tietysti olemassa oleville vuokralaisille helpompi kestää kuin jatkuvat pienet muutokset toimitilassa.
Olennaisinta nykytilanteessa on kuitenkin miettiä mihin kaikkiin käyttötarkoituksiin olemassa olevat tilat voisivat soveltua ja sitä kautta miettiä laajemminkin eri vaihtoehtoisia vuokralaisia tiloille, jotta tilat
saadaan käyttöön ja tuottamaan. Esimerkiksi toimistotilatkin saattavat soveltua erilaisen toimistokäytön lisäksi myös harrastustiloiksi, palvelintiloiksi, varastointiin jne. Mikä laajentaa huomattavasti potentiaalisia vuokralaisia.
Kuten aiemmin mainitsin niin kiinteistösijoittajalle erilaiset muutostyöt ovat usein avain siihen, että tiloille löytyy käyttäjä ja tiloista saadaan jopa lisätuottoa, kun remontin hintakin voidaan lisätä mukaan vuokrahintaan ja siihenkin sijoitetulle rahalle saadaan tuotto.
Vuokralaisen kannalta taas se, että tiloista tehdään tarpeisiin sopivat on usein ehtonakin sille, että vuokraus voisi ylipäätänsä tapahtua. Sillä vuokralaisilla itsellään harvoin on kiinnostusta ja/tai taloudellista mahdollisuutta investoida remonttiin, mutta samaan aikaan heillä voi kuitenkin olla maksukykyä korkeammankin vuokran maksamiseen jos tilat saadaan heidän toimintansa edellyttämälle tasolle.
Esimerkiksi yllä olevistakaan tapauksista tuskin yksikään sopimus olisi syntynyt ellei vuokranantaja olisi ollut halukas investoimaan toimitilojen muutokseen.
Onko sinulla toimitiloja mitkä kaipaisivat muutosta kohti 2020-lukua tai oletko kenties vuokralainen, joka on löytänyt muuten täydelliset toimitilat sijainniltaan, mutta ne eivät vain nykyisellään sovi toimintaasi?
Me autamme sinua muuttamaan toimitilaunelmat todeksi. Voit jättää meille tarjouspyynnön verkossa tai ottaa suoraan yhteyttä Anteroon, joka auttaa sinut eteenpäin hankkeessasi.
Jos hankkeesi on vielä alkutekijöissään niin voimme auttaa tarvittavien suunnitelmien ja kustannusten haarukoinnissa sekä toteutuksessa.
Jos sinulla on jo valmiit suunnitelmat niin annamme mielellämme niin tarjouksen työstä kuin kommenttimmekin siitä miten hanke saataisiin toteutettua parhaiten vastaamaan juuri sinun tarpeitasi.
Toimitusjohtaja
Historian havinaa ja taattua yllätyksellisyyttä uhkuva korjausrakentamisen kohde löytyi julkisena hankkeena Hilmasta. 1800-luvulla rakennettu kivinavettarakennus, joka tätä nykyä luokitellaan kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi kiinteistöksi, haluttiin muuttaa nykypäivän opetustiloiksi
Yleensä eniten kasvaneiden yritysten listalla ajattelisi olevan niitä lehtien palstoille paistattelevia IT-firmoja ja muita trendikkäitä aloja, mutta Kauppalehti toi meille melkoisen yllätyksen. Olimme täysin huomaamattamme
Olen aina välillä törmännyt siihen, että niin tilaajat kuin urakoitsijatkaan eivät oikein ymmärrä mikä tavoitehintaurakka on ja miten se toimii verrattuna tavalliseen kokonaishintaurakkaan, joka on
