Olen aina välillä törmännyt siihen, että niin tilaajat kuin urakoitsijatkaan eivät oikein ymmärrä mikä tavoitehintaurakka on ja miten se toimii verrattuna tavalliseen kokonaishintaurakkaan, joka on useimmille selkein ja alalla eniten käytetty urakkamuoto.
Selvennän tässä kirjoituksessa, miten tavoitehintaurakka toimii ja millaisissa tilanteissa se on käyttökelpoinen työkalu osaavan rakennuttajan ja urakoitsijan työkalupakkiin.
Tavoitehintaurakka on laskutustyön muoto, missä sen sijaan, että rakennuttaja antaisi avoimen piikin urakoitsijalle, työlle onkin annettu tavoitehinta.
Mahdollisten tavoitehinnan alitusten ja ylitysten suhteen sovitaan yleensä jakosuhde esim. 50/50 tai 30/70, jolla mahdolliset kustannusylitykset ja alitukset jaetaan osapuolten välillä. Tämän lisäksi voidaan sopia myös kattohinta, jonka jälkeen kaikki kustannukset menevät urakoitsijalle.
Tavoitehintaurakka ei kuitenkaan ole mikään raha-automaatti kummankaan osapuolen suuntaan. Kuten kokonaishintaurakassa niin myös tavoitehintaa käytettäessä työn sisältö tulee sopia mahdollisimman tarkasti ja hinta asettaa järkeväksi, jotta tavoitehintaan on mahdollista päästä tai jopa alittaa se hyvän projektijohdon ja työskentelyn tuloksena. Tämä hyödyttää parhaiten molempia osapuolia, sillä tilaaja saa edullisesti ja tehokkaasti sen, mitä halusi ja urakoitsija saa palkkion hyvästä ja tehokkaasta työskentelystään.
Isoin eroavaisuus kokonaishintaurakkaan on, että tavoitehintaurakassa urakoitsija laskuttaa toteutuneet kustannukset, kun taas kokonaishintaurakassa urakoitsija yleensä laskuttaa kokonaisurakkahinnan riippumatta siitä miten suuriksi tai pieniksi todelliset kustannukset muodostuvat.
Tämä avoimuus on osalle tilaajista ja/tai urakoitsijoista kauhistus. Koska sen sijaan, että tilaaja vain hyväksyy maksueriä niin tavoitehintaurakassa edellytetään selkeästi suurempaa avoimuutta. Tällöin kaikki urakan kustannukset käydään yhdessä läpi. Käytännössä tämä tarkoittaa työtuntikirjanpidon sekä materiaali- ja aliurakkaostolaskujen toimittamista tilaajalle sekä näiden hyväksyntää.
Tässä piilee myös yksi tämän urakkamuodon ongelmista. Myös tilaajapuolella olisi oltava riittävästi osaamista kulujen arvioimiseen tai vähintään luottoa urakoitsijaan sen suhteen, että kustannukset ovat aiheellisia ja oikean suuruisia. Ajankäytöllisesti tämä on myös raskaampi malli kuin kokonaisurakka, jossa maksuerien hyväksyntä on usein hyvinkin suoraviivaista, mikäli maksuerät on sidottu johonkin selkeästi havaittaviin osasuoritukseen, jotka ovat maallikonkin havaittavissa, kuten ”väliseinät rakennettu” tai ”sähkökeskus asennettu”.
Tavoitehintaurakkaan päädytään usein silloin kun suunnitelmat ovat vielä epätäydelliset, mutta työ halutaan kuitenkin saada käyntiin ja kustannukset lukittua.
Käytännön esimerkkinä ongelmatilanteita meillä on ollut esimerkiksi silloin, kun kiinteistön omistaja on tekemässä vuokrasopimusta, joka sisältää tilojen remontoinnin, mutta tilojen osalta ei kuitenkaan ole vielä täysin selvää, mitä ollaan tekemässä. Tällaisissa tapauksissa kokonaishintaurakka olisi hyvin haastava urakkamuoto, sillä kokonaishintaurakka sisältää vain kokonaishintaan kuuluvat työt.
Sopimusehtojen mukaisesti kokonaishinta sisältää siis:
Jos suunnitelmat ovat vielä karkealla tasolla, näiden määrittely voi olla haastavaa. Tällöin osaava rakennuttaja kaivaa usein naftaliinista tavoitehintaurakan, jotta hinta saadaan lyötyä lukkoon ja rakennuttajan Excel näyttämään hankkeelle vihreää valoa.
Kuten jo yllä mainitsin, tavoitehinnalla on tarkoitus estää se, ettei työhön ole mitään avointa piikkiä puutteellisista suunnitelmista huolimatta. Tavoitehinta muodostetaan usein joko urakoitsijan laskemana tai neuvottelemalla yhdessä tilaajan ja urakoitsijan välillä.
Olennaista tässä on kuitenkin se, että myös tavoitehintaurakkaa laskiessa tulee olla ainakin karkeasti tiedossa se, mitä ollaan rakentamassa. Tiedolla tarkoitetaan esimerkiksi ymmärrystä siitä, minkälaisia tiloja ja mitä tekniikka nämä tilat tulevat sisältämään. Mitä tarkemmin kaikki saadaan määriteltyä, sitä vähemmän urakan aikana tulee kysymyksiä ja vääntöä siitä, mikä kuuluu tavoitehintaan ja mikä taas on tavoitehintaa alentavia tai korottavia muutoksia.
Esimerkiksi jos tavoitehintaan kuuluu viiden vessan rakentaminen ja vessoja tuleekin kymmenen, on tämä selkeästi lisätyö ja oikeuttaa tavoitehinnan korotukseen. Jos taas vessojen osalta seinien ja ovien paikat muuttuvat, tämä ei tavoitehintaurakassa ole muutos vaan suunnitelmien täsmentyminen. Kokonaisurakkaa tehdessä rakennuttajan sähköpostissa on tällaisia tapauksia varten usein muutoksesta muutostyötarjous odottelemassa.
Avoimuus on siis tavoitehintaurakassa tärkeä elementti. Jo tavoitehintaurakasta sopiessa olisi hyvä eritellä, mahdollisimman tarkasti, miten tavoitehinta muodostuu. Tämä auttaa hahmottamaan eri kustannusten suuruuksia ja esimerkiksi peilaamaan sitä, ovatko lopulliset suunnitelmat saman henkisiä kuin tavoitehintaa laskettaessa on ajateltu.
| Työlaji | Tavoitehinta | Sisältö |
|---|---|---|
|
Purkutyöt |
12 000€ |
Väliseinien, lattioiden, alakattojen ja nykyisten wc-tilojen purku betonipinnoille |
|
Väliseinät |
15 000€ |
Väliseinien rakennus luonnoskuvan mukaisesti kipsi – runko / villa – kipsirakenteella, seinien maalaustyöt |
|
Alakatot |
10 000€ |
Alakattorunkojen ja kipsilevytysten tekeminen, maalattuna |
|
Lattiatyöt |
15 000€ |
Parketin ja jalkalistojen asennus koko tilaan, parketin malli Parla Tammi Chalet Tundra, listat valkoinen mänty 12x42 |
|
Vessat |
20 000€ |
Luonnoskuvien mukaiset wc-tilat, lattiat ja seinät laatoitettuna (laatat 25€/m2), alakaton rakennus, kalusteasennukset |
|
Kalusteet ja varusteet |
20 000€ |
Kalusteluettelon mukaisten kalusteiden asennukset |
|
Sähkötyöt |
15 000€ |
Sähkökeskuksen uusinta, kaikkiin tiloihin uudet pistorasiat 3kpl/tila ja valaisinpiste 1kpl/tila, vessoihin LED-spottivalot 2kpl/tila, sähköiset lattialämmitykset vessoihin. Kaapeloinnit uusitaan urakka-alueella |
|
LVI-työt |
15 000€ |
Jakotukkien asennukset vessoille ja uusien käyttövesiputkien asennukset, vesikalusteiden asennukset (wc-istuin ja pesuallas IDO, pesuallashanat bidee suihkulla Oras) |
|
Työmaan hallinnolliset kustannukset |
15 000€ |
Jätekustannukset, työmaan siivous, loppusiivous, työmaa-aidat ja hankkeen työnjohto |
|
Tavoitehinta yhteensä |
137 000€ |
|
Yllä olevasta taulukosta nähdään, mitä kustannuksia tavoitehintaan on laskettu niin sisällön kuin kustannustenkin osalta.
Taulukon avulla voidaan jo kohtuudella arvioida sitä, sisältyykö jokin työ tavoitehintaan vai ei. Yleisesti voisi ajatella, että mitä paremmin asiat on määritelty esimerkiksi luonnossuunnitelmien ja tilaluettelon avulla, niin sitä paremmin urakan aikana voidaan arvioida sitä, ovatko kyseessä nyt tavoitehinnan mukaiset työt vai onko suunnitelmiin tullut jotain tavoitehintaa alentavia tai korottavia muutoksia.
Isoin ongelma tavoitehintaurakassa on usein sama kuin kokonaishintaurakassakin eli se, miten käsitellään urakkaan tulevat muutokset ja lisäykset. Kuten aiemmin jo mainitsin, tavoitehintaurakan käyttökohteena ovat usein hankkeet, joissa suunnitelmat eivät ole vielä täysin valmiit, vaan niihin tulee täsmennyksiä ja täydentymistä sekä mahdollisesti muutoksia.
Tämän ymmärtäminen on olennainen osa koko tavoitehintaurakkamuodon ymmärtämistä.
Tarkoittaa rakennusosan tai taloteknisen järjestelmän osan toteutusratkaisun täsmentymistä lopulliseksi suunnittelu- ja toteutusratkaisuksi, joka ei kuitenkaan poikkea sopimuksen mukaisesta ratkaisusta.
Arvioitaessa täsmentymistä on olennaista tarkastella kolmea seikkaa
Esimerkiksi jos yllä olevaan esimerkkiin on sisällytetty viiden vessan rakentaminen ja näistä on sovittu, että vessoihin asennetaan käyttövesiputket vesikalusteille (pesuallas, hana ja wc-istuin) niin silloin kun suunnitelmia täsmennetään ja sovitaan, että käyttövesiputket toteutetaan pintakromiputkina, on täsmennys tavoitehintaurakkaan sisältyvä eikä aiheuta muutoksia tavoitehintaan.
Tarkastellaan asiaa vielä yllä olevin kriteerein. On sovittu viiden vessan käyttövesiputkista, joista jokaiseen tulee kolme vesikalustetta. Tällöin laajuus sekä mitoitus ovat sopimuksen mukaisia samoin laatutaso vastaa sovittua, koska laatua ei ole rajattu vaan on sovittu vain käyttövesiputkien asennuksesta.
Täydentyminen taas tarkoittaa vähäisiä lisäyksiä, jotka eivät käy ilmi sopimusvaiheessa tehdyistä suunnitelmista, koska suunnitelmat ovat olleet sillä hetkellä vielä karkealla tasolla. Käytännössä tässä tarkastellaan taas kolmea seikkaa:
Samaisessa vessaesimerkissä voitaisiin käsitellä tätä esimerkiksi seuraavasti: jos on sovittu, että vessan lattia vedeneristetään rakennusmääräysten mukaisesti, niin suunnitelmia voitaisiin täydentää rakennedetaljeilla, joissa on erikseen detaljit kynnyksen ja lattiakaivon liitosten toteuttamisesta.
Tällöin edelliset kolme edellytystä täyttyvät eli on jo sovittu, että lattia tullaan vedeneristämään hyvän rakennustavan ja rakennusmääräysten mukaisesti, jolloin RT-korteista ja rakennusmääräyksistä tulevat lisävaatimukset lattiaan kuuluviin rakennusosiin ovat suunnitelman täydentymistä.
Sivusinkin aihetta jo aiemmin, kun mainitsin, että tavoitehintaurakka sopii erityisesti hankkeisiin, joissa suunnitelmat ovat vielä luonnosvaiheessa, mutta urakkahinta haluttaisiin saada lyötyä lukkoon. Toinen tyypillinen kohde mihin tavoitehintaurakkaa käytetään paljon ovat hankkeet, joissa toteutukseen liittyy epävarmuuksia. Esimerkiksi, jos lopulliset toteutusratkaisut selviävät vasta purkutöiden jälkeen tai uudiskohteessa, jossa lopullisilla tila- ja rakenneratkaisuilla voidaan vielä selkeästi vaikuttaa työn kustannuksiin.
Tämän tyyppisissä urakoissa tavoitehintaurakka on käyttökelpoinen, koska tavoitehintaurakassa myöskin urakoitsijalla on intressi pyrkiä löytämään edullisesti toteutettavia suunnitteluratkaisuja.
Esimerkiksi useissa meidän toteuttamissa toimitilasaneerauksissa lopulliset suunnitteluratkaisut ovat olleet vielä usein auki siinä vaiheessa, kun kiinteistön omistajalle on ollut tärkeää saada lyötyä lukkoon alustava budjetti, jotta he ovat voineet näyttää vihreää valoa hankkeen käynnistämiselle.
Tällöin hanketta on saatu työstettyä enemmän samalla puolella pöytää, kun sekä tilaajalla, että toteuttajalla on yhteinen intressi saada pidettyä valitut suunnitteluratkaisut sovitussa tavoitehinnassa. Kokonaisurakassa taas istuttaisiin eri puolilla pöytää ja suunnitelmien valmistumisen jälkeen urakoitsija naputtelisi lisä- ja muutostyötarjouksia valittujen suunnitelmaratkaisujen kustannusvaikutusten huomioimiseksi. Tämä yhteisen intressin luominen hankkeeseen on selkeä etu tavoitehintaurakassa verrattuna kokonaishintaurakkaan.
Selkeillä suunnitelmilla toteutettavat työt ovat usein sellaisia, että tavoitehintaurakalla ei ole useinkaan mitään selkeitä hyötyjä saavutettavissa. Käytännössä jos työssä on selkeästi jo kaikki tai pääosa tehtävistä töistä selvillä, eikä näihin liity mitään merkittäviä kustannusriskejä, niin tavoitehintaurakalla ei juurikaan ole mitään hyötyjä saavutettavissa.
Esimerkiksi vähän aikaa sitten yksi rakennuttaja ehdotti tavoitehintaurakkaa työlle, jossa suunnitelmista oli laskettavissa tarkkaan korjattavien lattioiden ja seinien määrät. Kyseiset työt olivat sen verran yleisiä, että näiden osalta on melko tarkkaan tiedossa työmenekit. Tämän lisäksi urakkatarjouksessa näille oli annettu yksikköhinnat vielä erikseen mahdollisten määrämuutosten osalta. Tässä tavoitehintaurakan hyöty olisi jäänyt olemattomaksi, kun töille oli tiedossa jo hyvin tarkat työmenekit ennalta, jolloin käytännössä mitään kustannussäästöjäkään ei olisi ollut saavutettavissa.
Tavoitehintaurakan osalta on myös tiedostettava, että se on molemmille osapuolille työläämpi kuin kokonaishintaurakka, koska kustannuksia joudutaan käymään enemmän yhdessä läpi. Rakennuttajan tuleekin varautua hieman suurempiin rakennuttamiskuluihin, kun työaikaa kuluu tilaajaorganisaatiolta enemmän verrattuna kokonaishintaurakan hoitamiseen, jossa kustannusten hallintaan käytettävät työt painottuvat lähinnä maksuerien hyväksyntään ja mahdollisten lisä- ja muutostöiden läpikäyntiin. Tämä osaltaan jo luonnostaankin rajoittaa sitä, että ihan pienempiin töihin tavoitehintaurakka ei ole mielekäs vaan perinteinen laskutustyö tai kokonaishintaurakka on usein näissä järkevin vaihtoehto.
Tavoitehintaurakalla on kuitenkin paikkansa urakkamuotojen joukossa. Kun sitä päädytään käyttämään, olennainen asia on tavoitehinnan määrittely sekä se, miten mahdolliset kustannusten alitukset ja ylitykset jaetaan osapuolten kesken.
Yleisin vastaan tuleva malli on se, että urakoitsijoilta pyydetään suoraan tavoitehintaa. Tässä ongelmana on, että kaikille urakoitsijoille tavoitehinta ei ole tuttu urakkamuoto. Hintaa laskettaessa, kun ei voida suoraan tehdä niin että laskettaisiin kokonaisurakkahinta ja vaihdetaankin vain sen nimikkeeksi tavoitehinta.
Urakoitsijan antaessa tavoitehintaa tulisikin miettiä minkälainen riski hankkeeseen sisältyy ja minkälaisia mahdollisia kustannussäästöjä yhdessä tilaajan kanssa voitaisiin saavuttaa esimerkiksi järkevillä suunnitteluratkaisuilla tai työjärjestystä optimoimalla. Käytännössä katetason tulisikin olla hieman alempana kuin kokonaishintaurakassa, koska myös riskit ovat jaettuja.
Toinen järkevä malli tavoitehinnan asetteluun on lähteä rakennuttajan budjetin kautta liikkeelle ja aloittaa neuvottelemaan tavoitehintaa hankkeelle. Erityisesti ammattirakennuttajien kohteissa, joissa hankkeille on usein jo valmiiksi laskettu budjettihinta, voitaisiin yhdessä urakoitsijan kanssa neuvottelemalla päästä hyvinkin järkevään tavoitehintaan. Tämä mahdollistaa sekä rakennuttajalle budjetissa pysymisen ja mahdollisen alituksen että urakoitsijalle järkevän katetason kannattavaan liiketoimintaan.
Tavoitehinnan lisäksi toinen olennainen komponentti on, miten mahdolliset alitukset ja ylitykset tavoitehinnan osalta jaetaan. Helpoin jako on 50/50, mutta tämä tietysti on varsinkin urakoitsijan kannalta riskialtis ratkaisu, koska tässä välitönkin ylitys tavoitehintaan on hyvinkin kohtalokas urakan kokonaiskannattavuudelle.
Tilaajan kannalta taas mahdollisista alituksista maksetaan melko isojakin palkkioita urakoitsijan suuntaan, joten esimerkiksi 70/30 tai vastaava vähän tilaajan suuntaan kallistuva jako saattaa olla järkevämpi palkitsemismuoto, koska tällöin urakoitsijalle ei ole niin suurta riskiä kustannusylitysten osalta, mikä matalakatteisessa urakointiliiketoiminnassa saattaisi olla kohtalokastakin koko hankkeen osalta ja sitä kautta ohjata liikaakin koko toteutusta.
Tavoitehintaurakka on vahva työkalu osaavan rakennuttajan ja urakoitsijan työkalupakissa tuoden uusia ulottuvuuksia siihen, miten urakoita voidaan sopia jo vähäisemmilläkin suunnitelmilla ja/tai jos hankkeella on kiire ja työt pitäisi saada pikaisesti käyntiin.
Jos sinä kaipaatkin osaavaa toteuttajaa niin toimitusjohtajamme Antero Koskela on jo sormet valmiina vastausnappulalla odottamassa soittoasi numerossa 050 492 4395 mikäli asioit mieluummin kirjallisesti niin [email protected] tai tarjouspyyntölomakkeemme tavoittavat yhtä lailla Anteron ja päästään laittamaan hommat käyntiin!
Toimitusjohtaja
Olen aina välillä törmännyt siihen, että niin tilaajat kuin urakoitsijatkaan eivät oikein ymmärrä mikä tavoitehintaurakka on ja miten se toimii verrattuna tavalliseen kokonaishintaurakkaan, joka on
Keväällä 2021 saimme mielenkiintoisen yhteydenoton, jossa kyseltiin kiinnostustamme tarjota Jätkäsaaren uutta Helsingin VPK:n paloasemaa KVR-hankkeena (KVR eli kokonaisvastuurakentaminen). Missä vastaisimme sekä suunnittelusta että toteutuksesta uuden
Aloimme toimistolla puhumaan jo syksyllä 2020, että meidän pitäisi ottaa askel eteenpäin. Haluamme voida näyttää sinulle tilaajana, että rakentamisen laatumme on kunnossa. Kuka tahansahan voi
